深圳CBD写字楼每平方米降价1万 租赁市场回暖 什么信号？

同降温明显的住宅市场相比，深圳写字楼市场出现积极变化，去年四季度空置率降至两年内最低水平，甲级写字楼和零售物业的需求迎来强劲反弹。

深圳写字楼市场强势反弹

空置率四个季度连降

廖聪来在深圳从事写字楼租赁业务多年，他告诉记者，目前深圳写字楼租赁市场出现了明显的好转迹象，从去年下半年起，写字楼租赁成交案例不断增多。今年年前的带看量，更是出现了明显回升。

深圳美联物业福田商业部区域董事 廖聪来：2021年总体的空置率有所收窄，从高的25%的空置率，基本上福田中心区，现在在20%左右空置率，比如现代国际大厦，原来早期空置面积将近一万平方米，现在大概四五千平方米总体的空置量，空置率18%左右。

记者实地走访深圳宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现，高端写字楼的空置率均有所下降，科技及金融行业的复苏，支撑市场租赁需求增长。

此外，当地政府推出的优惠政策也吸引了不少企业入驻写字楼。以深圳前海片区的写字楼市场为例，在租金优惠和产业补贴等利好政策的影响下，去年以来前海片区办公租赁需求持续升温。戴德梁行的数据显示，2021全年吸纳量29.4万平方米，占全市甲级写字楼的43.8%，高居各片区之首。

多家机构最新发布的数据显示，深圳甲级写字楼的空置率出现明显回落，净吸纳量创多年新高。据戴德梁行统计，2021年深圳甲级写字楼的吸纳量达67.26万平方米，同比增长66.8%，这一吸纳量是最近五年间第二高峰。第一太平戴维斯的数据显示，在租赁需求强劲增长的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自去年年初以来连续四个季度持续下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，为过去两年多以来的最低值。仲量联行发布的最新报告显示，2021年四季度深圳甲级写字楼空置率回落至20.3%，同比降低5.2个百分点。

仲量联行深圳商业地产部总监 李文杰：整个城市还是处在产业升级和数字化转型当中，所以TMT(科技 媒体 通讯)及新经济企业，尤其是龙头企业消化了一大部分写字楼，此外专业服务业也得益于整个经济继续活跃，所以它也是主力的需求。

深圳：写字楼租赁市场竞争激烈

租金仍维持较低水平

记者在走访中了解到，由于市场需求复苏，2021年全年深圳甲级写字楼空置率持续下降，租金情况如何？

在深圳南山区，由于城市更新，近两年大量写字楼建成并投入使用，写字楼之间的竞争也异常激烈，同一条马路两旁就有四五栋写字楼在同时招租。临近年末，部分业主更是推出了各种租金优惠措施。

深圳美联物业商业海岸西座门店经理 黄涛：这个单位面积118平方米，去年租金，自租客搬走之前是22000元一个月，现在年前业主有降价出租的意愿，只要年前能出租，他价格可以下调，目前业主释放出来的信息是20000元可以租一个月。

王少伟在深圳从事文化传媒行业多年，原来一直租用商住房作为办公场地，去年年底由于办公场地需要拓展，再加上写字楼租金比较优惠，于是他所在的公司从商住房搬到了写字楼。

深圳写字楼租客 王少伟：当时我们办公室一平方米200多元，现在搬到写字楼，一平方米目前100元多一点，但是它还包含了水电费、服务费、管理费，所以我们会觉得比较划算。

作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业的晴雨表。邹君是深圳福田CBD区域的资深写字楼中介，她介绍，目前中低端写字楼租金下滑已是普遍现象，降低租金成了业主最重要的揽客手段。

第一太平戴维斯录得的数据显示，2021年第四季度，深圳全市甲级写字楼租金降至每平方米每月184.1元，环比、同比均下降0.2%。仲量联行的报告预计，2022年深圳写字楼租金水平仍将继续承压，全市整体租金仍有下探空间。

深圳：写字楼买卖成交清淡 价格持续走低

尽管去年以来深圳写字楼空置率有所下降，但在写字楼交易市场，由于价格连年走低，投资客纷纷逃离，一二手写字楼的成交十分清淡。

深圳美联物业商业海岸西座门店经理 黄涛：这套单位已经放卖了有一段时间，大概两年左右，开始他期望的价格是52000元一平方米，现在逐步降到45000元一平方米，还是可以商量的，调了三轮，从52000元调到50000元、48000元，现在是45000元。

黄涛告诉记者，这两年写字楼买卖市场不景气，随着租金的不断下调，一手写字楼的销售十分困难。目前成交的写字楼基本上以企业购买为主，投资客稀少。

深圳美联物业商业海岸西座门店经理 黄涛：现在买写字楼基本上是用家，投资几乎是没有，以海岸城为例，最高峰2018年成交的单价在52000元左右，这几年基本很少有成交，有成交的基本上是业主急卖降价的，现在最新成交的，最低的价格是36000元一平方米。

记者了解到，目前深圳二手写字楼的成交活跃度也非常低，按照市场价挂牌的写字楼，基本上一年内都难以成交。

深圳美联物业福田商业部区域董事 廖聪来：目前市场上能成交的单位，基本都是低于市场挂牌价大概15%到20%的价格，成交周期在一个月到两个月，比如福田中心区现代国际大厦，在2020年的市场成交价到了62500元每平方米，今年最低成交价到了52500元每平方米，这个降幅达到了1万元一平方米。

仲量联行的报告显示，2022年深圳将迎来近180万平方米的大量新增写字楼入市，市场供过于求的现象仍将持续。业内人士表示，受到市场集中供应等因素的影响，当前深圳写字楼买卖市场观望气氛浓厚，成交价格有望进一步走低。

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